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Un expert-comptable pour la location meublée (LMNP)
Au régime réel, l’amortissement du bien efface souvent l’impôt sur les loyers. Encore faut-il le calculer correctement.
Dès lors que vous louez un logement meublé, à l’année ou en saisonnier, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Vous relevez le plus souvent du statut de loueur en meublé non professionnel.
Tout se joue sur le choix du régime.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire : simple, mais rarement le plus favorable. Le régime réel permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion) et surtout d’amortir le bien et le mobilier.
Cet amortissement vient réduire le bénéfice imposable, souvent jusqu’à l’annuler pendant plusieurs années. En contrepartie, le régime réel impose une véritable comptabilité et le dépôt d’une liasse fiscale.
Vous détenez le bien à plusieurs, en famille ? La location meublée dans une société civile a ses propres règles : voyez notre page expert-comptable pour les SCI.
On calcule les deux options, puis on vous dit laquelle vous coûte le moins.
Ce qu’il faut savoir avant de choisir
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MICRO-BIC OU RÉEL
L’abattement forfaitaire est confortable, mais l’amortissement au réel est presque toujours plus avantageux dès qu’il y a un emprunt.
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L’AMORTISSEMENT
Le bien se décompose par éléments, chacun avec sa durée. C’est technique, et c’est là que se gagne l’économie d’impôt.
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UN CONTRÔLE SEREIN
Une comptabilité tenue dans les règles et une liasse déposée dans les délais : vous êtes en mesure de justifier vos déductions.
Nos missions pour votre location
Vos obligations
- déclaration de début d’activité et obtention du numéro SIRET ;
- tenue de la comptabilité de votre activité de location ;
- plan d’amortissement du bien et du mobilier ;
- liasse fiscale, bilan et compte de résultat.
Vos décisions
- comparaison chiffrée entre micro-BIC et régime réel ;
- traitement des travaux et des frais d’acquisition ;
- suivi des déficits reportables ;
- conséquences en cas de revente du bien.
Questions de loueurs en meublé
Non professionnel ou professionnel ?
Vous êtes professionnel si vos recettes de location meublée dépassent un certain montant et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer. Les deux conditions sont cumulatives : la plupart des loueurs restent non professionnels. Le statut professionnel change la déduction des déficits, le régime des plus-values et, avec des règles propres, l’affiliation sociale. Le basculement peut survenir d’une année sur l’autre : il se surveille.
Puis-je amortir un bien acheté il y a longtemps ?
Oui. L’amortissement démarre à la valeur du bien au jour où il entre dans votre activité de location, terrain exclu, décomposé par éléments (gros œuvre, toiture, installations, agencements) qui ont chacun leur durée. Passer du micro-BIC au réel après plusieurs années de location reste donc possible, et souvent intéressant.
Que se passe-t-il à la revente ?
Le loueur non professionnel relève de la plus-value des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location sont pris en compte dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions : l’économie d’impôt du régime réel reste réelle, mais elle n’est plus définitive. On l’intègre dans la comparaison entre micro-BIC et réel.
Dois-je déclarer mon activité quelque part ?
Oui, dès le début de la location, auprès du guichet unique des formalités d’entreprises, pour obtenir un numéro SIRET et choisir votre régime. Au réel, une déclaration de résultat est ensuite déposée chaque année, puis reportée sur votre déclaration de revenus, et l’activité est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises. Nous nous chargeons de l’immatriculation et des options.
Nos solutions comptables…
- CONFORT CLASSIQUE
- CONFORT WEB
- PARTAGE
- AUTONOMIE
Avoir recours à un expert-comptable c’est lui confier l’établissement des comptes annuels, les déclarations fiscales et parfois la tenue de sa comptabilité.
Chez Activa Conseils, on fait un peu plus que ça… On vous montre ?
Micro-BIC ou régime réel ?
On chiffre les deux sur votre situation réelle. La différence se compte souvent en milliers d’euros.