Un expert-comptable pour votre SCI

À l’impôt sur les sociétés, la SCI amortit ses immeubles, ce qui réduit fortement le bénéfice taxable pendant la détention. Mais à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, et l’argent distribué aux associés est imposé une seconde fois. À l’impôt sur le revenu, les loyers sont taxés chaque année chez les associés, mais la plus-value bénéficie du régime des particuliers. L’option peut être abandonnée jusqu’au cinquième exercice, puis elle devient irrévocable. On chiffre les deux scénarios avant de signer.

La location meublée habituelle est une activité commerciale. Une SCI à l’impôt sur le revenu qui l’exerce bascule de plein droit à l’impôt sur les sociétés, sauf si ces recettes restent accessoires par rapport à ses loyers nus, selon une tolérance de l’administration. Ce basculement subi entraîne les mêmes conséquences qu’une option, sans avoir été préparé. Pour louer en meublé, mieux vaut donc une SCI à l’impôt sur les sociétés, ou détenir le bien en direct au statut de loueur en meublé. On regarde quelle forme convient à votre projet.

Une SCI à l’impôt sur les sociétés tient une comptabilité complète et établit un bilan. À l’impôt sur le revenu, la loi n’impose pas de bilan, mais le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés par un rapport écrit, et les comptes de l’année sont approuvés en assemblée. Une comptabilité tenue vous permet de justifier les charges déduites, le solde des comptes courants et la valeur des parts. On prépare les comptes, le rapport et le procès-verbal.

Vous pouvez leur donner des parts progressivement plutôt que le bien d’un bloc : les abattements sur les donations se renouvellent tous les quinze ans, et les dettes de la SCI viennent réduire la valeur des parts transmises. Avec le démembrement, vous donnez la nue-propriété des parts et gardez l’usufruit, donc les revenus ; la donation est taxée sur la seule nue-propriété, selon votre âge, et vos enfants deviennent pleins propriétaires à votre décès sans nouveaux droits. Les statuts doivent répartir les pouvoirs. On travaille avec votre notaire.

Quand un associé avance de l’argent à la SCI — apport pour l’achat, paiement de travaux, remboursement d’une échéance d’emprunt —, la somme est inscrite à son compte courant. C’est une dette de la société envers lui : il peut en demander le remboursement, sans impôt, sauf convention de blocage. Mal suivi, ce compte crée des déséquilibres entre associés et complique une donation ou une revente de parts. On le tient à jour et on vous signale ce qu’il implique à chaque mouvement.